27.11.2019

Die Immobilie als Kapitalanlage – Risikoquelle für Vermieter/-innen

Eine Eigentumswohnung oder ein Gebäude als Kapitalanlage in Form von „Beton-Geld“ ist für viele Menschen immer noch eine Möglichkeit zu investieren, bevor das Geld bei niedrigen Zinsen auf dem Tagesgeldkonto durch die Inflation schwindet.


Im Vorfeld drehen sich die Gedanken hauptsächlich um die Realisierung des Erwerbs:

  • Welches Eigenkapital kann ich aufbringen?
  • Was muss ich finanzieren?
  • Wie hoch sind die Zinsen?
  • Welche Sicherheiten kann ich bieten?

 

Die Finanzierung wird in der Regel sehr gut aufgestellt und abgesichert, sei es durch entsprechende Sicherheiten oder Versicherungen auf das Leben der Darlehensnehmer.

Weniger im Fokus liegen dabei die evtl. Haftungsrisiken oder der Schutz der Sachwerte.
Bei Einfamilienhäusern muss sich der Eigentümer bzw. die Eigentümerin um alle Absicherungen selbst kümmern, kann aber relativ frei entscheiden. Bei einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus sind dagegen viele Stimmen durch die Eigentümerversammlung zu berücksichtigen. Deshalb wird in diesem Fall in der Regel eine Hausverwaltung mit den Absicherungen beauftragt.

 

Heute beschäftigen wir uns mit den drei elementaren Basisabsicherungen

 

1. Sachwert

 

Ein Gebäude stellt in der Regel einen hohen Wert dar, den es zu schützen gilt. Eine klassische Lösung stellt eine Brandversicherung dar. Sie war früher eine Pflichtversicherung; heutzutage wird sie im Rahmen einer Finanzierung von den Banken gefordert.


Die Gebäudeversicherungen decken darüber hinaus eine Vielzahl von weiteren Gefahren ab.
Beim Kauf einer Immobilie geht der bestehende Vertrag, soweit vorhanden, nach §95 VVG auf den Erwerber über. Damit Sie nicht die „Katze im Sack“ übernehmen, sollte unbedingt auf folgende Faktoren geachtet werden:

 

  • Ist der Gebäudewert aus dem Vertrag noch ausreichend?
  • Fehlen versicherbare Gefahren wie z. B. Überschwemmung, Sturm,… und damit Leistung?
  • Sind die Bedingungen schon älter als 10 Jahre und ohne Verbesserungsklausel?

 

Oft sind bei älteren Bestandsimmobilien die Versicherungs-Werte nicht mehr aktuell, sei es durch Um-, Anbauten, Sanierungen oder es wurde „damals“ schlicht falsch ermittelt.

 

Marktpreissteigerungen werden übrigens über Indizes, die jedes Jahr neu festgelegt werden, abgebildet.


Auch hat sich der mögliche Versicherungs-Umfang aktueller Angebote in den Jahren immer wieder erweitert und auch die Bedingungen haben nicht zuletzt durch die Verhandlung starker Makler-Verbünde mit den Gesellschaften an Leistung „dazugelernt“. Das gilt aber nicht automatisch für den übernommen Vertrag.


Das Gebäude sollte als großer Sachwert idealweise „Vollkasko“ versichert werden. Wählen Sie für einige Euro mehr einen Versicherer mit TOP-Leistungen. So müssen Sie sich im Falle des Falles nicht ärgern.
Denken Sie an des Deutschen liebstes Kind: bei einem Neuwagen für 40.000 € ist der Vollkasko-Schutz ja auch Standard, selbst wenn der Wagen deutlich an Wert verliert.

2. Haftung

Eigentum verpflichtet, so gilt es auch für vermiete Objekte. Wer sich nicht vorstellen kann, dass von einem Haus eine Gefahr ausgeht hat noch nie einen Dachziegel in seiner Windschutzscheibe oder einen Baum auf seiner Motorhaube oder dem Grundstück gefunden.


Für selbstgenutzte Immobilien greift in der Regel die eigene Privathaftpflicht!


Vermietete Objekte sollten aber mit einer eigenen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ausgestattet werden, sonst könnten Ansprüche aus Ihrem Privatvermögen befriedigt werden müssen.
Denn für die Streupflicht, Verkehrssicherung, etc. sind am Ende immer der oder die Eigentümer haftbar zu machen. Das gilt übrigens auch, wenn eine Wohnung zwar vermietet ist, aber diese Pflicht nicht vertraglich an den Mieter delegiert wurde.


Von der Deckung von Personenschäden bis hin zu Umweltschäden durch Heizöltanks lassen sich Lösungen ausarbeiten.


Besonders wichtig für Inhaber von Eigentumswohnungen ist eine besondere Deckung in der eigenen Privathaftpflicht für vermietetes Sondereigentum. Entsteht ein Schaden aus Ihrem Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum kann die Gemeinschaft Ansprüche stellen. Dies ist auch der Fall, wenn Ihr Mieter den Schaden nicht verursacht hat oder mittellos ist.

3. Rechtsschutz

Jeder Vermieter wünscht sich ein gutes Verhältnis zu seinem Mieter. Doch in der Realität können sich die Parteien schnell über Mängel-Mietkürzungen, Abrechnungen oder Eigenbedarfskündigungen streiten.
Oft bleiben dann nur noch der Rechtsweg und die Kommunikation über den Anwalt.


So wie sich jeder Mieter über einen Immobilien-Rechtsschutz versichern kann, kann dies der Vermieter über einen Vermieter-Rechtsschutz, um sich vor dem hohen Kostenaufwand zu schützen.
Das ist auch, unabhängig der Eigentümergemeinschaft, für Ihre vermietete Eigentumswohnung möglich.

Dies sind in der Regel Basisabsicherungen, welche nach Art und Umfang auf an die eigenen Bedürfnisse angepasst werden können.


Der Versicherungsmarkt bietet aber noch viele weitere Möglichkeiten der Absicherung. Sprechen Sie uns einfach an. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

 

Tobias Kreisel

Kaufmann für Versicherungen und Finanzen bei der BAZ Beratungsgemeinschaft für Ärzte und Zahnärzte GmbH, Hauptverwaltung Würzburg

 

Herr Kreisel hat sich nach seiner Ausbildung auf den Bereich Sachversicherungen spezialisiert.

 

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